Полный чек-лист по проверке недвижимости в Португалии

📍ЭТАП 1. Подготовка и исследование района

1. Изучить район в радиусе 500 м: чистота, безопасность, тип застройки, визуальное состояние домов и подъездов.

2. Проверить инфраструктуру: наличие магазинов, аптек, школ, садиков, транспорта, медицинских учреждений.

3. Уточнить, не перегружен ли район туристами или шумным трафиком в высокий

сезон.

4. Посетить объект в разное время суток и в разные дни недели — оценить шумовой фон, активность, безопасность.

5. Проверить состав соседей и жителей дома: национальности, менталитет, возраст, социальный стиль.

6. Уточнить, сколько квартир сдаются в аренду — чем выше доля арендаторов, тем выше текучка и нестабильность.

7. Проверить наличие поблизости: ж/д путей, крупных трасс, фабрик, промзон, автозаправок, мусорных полигонов.

8. Проверить, не входит ли район в траекторию пролёта самолётов (особенно в Лиссабоне, Порту, Фару).

9. Уточнить расположение и плотность вышек 5G, ЛЭП, подстанций.

10. Убедиться, что объект не находится внизу рельефа (углубление, склон) — там скапливаются тяжёлые газы и сырость.

11. Проверить микроклимат: насколько влажный и продуваемый район, особенно зимой.

12. Уточнить, нет ли в районе стойких неприятных запахов — от кафе, канализации, промышленных зон.

🏢ЭТАП 2. Внешняя оценка здания

1. Узнать год постройки дома — с 2006 года обязательна сейсмоустойчивость.

2. Осмотреть фасад, крышу, подвал, лестничные пролёты — обратить внимание на трещины, потёки, грибок.

3. Проверить состояние лифта, его размер, плавность, дату последнего обслуживания.

4. Убедиться, что до лифта нет лестниц (или есть пандус) — это критично для семей с детьми, пожилыми, колясками.

5. Проверить наличие и состояние водоотвода вокруг дома — особенно важно для нижних этажей.

6. Запросить Certificado Energético — определить уровень энергоэффективности объекта.

7. Проверить наличие, безопасность и удобство парковки, а также подъездных путей.

🛠️ЭТАП 3. Внутренний технический аудит квартиры

1. Осмотреть стены, потолки, углы — нет ли плесени, вздутий, потёков, следов замазанного грибка.

2. Уточнить, не закрашены ли стены плотной акриловой краской, маскирующей влагу.

3. Использовать влагомер — пройтись по всем углам, особенно за мебелью, у окон и в санузлах.

4. Проверить окна: двойные стеклопакеты, герметичность, не запотевают ли, есть ли шумоподавление.

5. Проверить вентиляцию: наличие вытяжек, сила тяги, естественная циркуляция.

6. Проверить воду: напор, запах, вкус, стабильность горячей воды.

7. Проверить слив: как быстро уходит вода, нет ли бульканья и запаха из канализации.

8. Уточнить, менялись ли трубы — особенно важно, чтобы не было старых металлических, дающих ржавчину.

9. Проверить электропроводку: щиток, автоматы, заземление, дату последнего ремонта.

10. Уточнить наличие и качество отопления: газовый котёл, электрический, кондиционер с обогревом.

11. Проверить работоспособность кондиционера, его мощность, шум, режимы.

12. Уточнить возможность установки дополнительной вентиляции или кондиционирования.

📜ЭТАП 4. Юридическая проверка

1. Запросить все документы: Caderneta Predial, Certidão Permanente, Licença de Utilização, Ficha Técnica, Planta объекта.

2. Проверить, кто собственник: ФИО в документах, нет ли несовершеннолетних или доверенностей.

3. Уточнить, нет ли реституции, наследственных конфликтов, судебных процессов.

4. Проверить наличие обременений: ипотека, залог, арест, долги по IMI и коммуналке.

5. Проверить назначение объекта: жилое/нежилое, есть ли разрешение на использование по факту.

6. Не доверять юристу и нотариусу от продавца — выбрать своего, независимого.

7. Передать все документы адвокату на письменную проверку.

8. Проверить договор CPCV и финальный контракт — убедиться в прозрачности условий.

9. Проверить точность перевода договора — не доверять только устному переводчику.

10. Использовать ChatGPT как второй слой проверки договора и условий (по переводу, логике, рискам).

11. Проверить, возможно ли использовать объект под ипотеку или в качестве залога под будущую покупку.

💰ЭТАП 5. Финансы и переговоры

1. Сравнить стоимость объекта с аналогичными — с учётом состояния, площади, района, инфраструктуры.

2. Получить оценку ремонта от 2–3 независимых прорабов, прибавить +20% на непредвиденные расходы.

3. Проверить возможную арендную доходность (по рынку), перспективу роста стоимости в районе.

4. Уточнить возможность легального расчёта за объект наличными или криптовалютой.

5. Проверить юридическую чистоту расчёта и его оформление у юриста.

6. Подготовить стратегию торга: собрать аргументы (дефекты, срочность, особенности объекта).

7. Применить обратный торг — предложить меньшую цену с логическим обоснованием.

✅ЭТАП 6. Финальный осмотр и покупка

1. Провести повторный осмотр вместе с инженером, специалистом или опытным экспертом.

2. Проверить, не появились ли новые дефекты, не было ли косметических маскировок.

3. Убедиться, что юрист дал финальное одобрение — только после этого подписывать документы.

4. Не оплачивать задаток до подписания CPCV и юридического заключения.

5. Оценить личные ощущения: действительно ли объект подходит по духу, стилю жизни, внутреннему спокойствию.

6. Задать себе честный вопрос: «Купил бы я это, если бы не торопился?».

7. Только при полном соответствии — подписывать сделку и переводить деньги.